Một số kiến nghị trong sửa đổi Luật Đất đai

Chia sẻ tại Hội thảo khoa học “Tiếp tục đổi mới chính sách đất đai theo tinh thần Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng” do Viện Kinh tế Việt Nam và Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia Sự thật phối hợp tổ chức mới đây, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường cho biết, cơ quan soạn thảo đã bốn lần đề cập đến mục tiêu sửa Luật Đất đai. Đó là sửa luật để phát triển nông nghiệp, phát triển bất động sản du lịch, tháo gỡ ách tắc trong phê duyệt đất dự án nhà ở, và giải quyết việc người nước ngoài nhờ người Việt đứng tên các lô đất ở Việt Nam.

 

Giáo sư Đặng Hùng Võ phân tích, theo Luật đất đai 2013, trong lĩnh vực phi nông nghiệp, nhà nước chỉ thực hiện giao đất để thực hiện các dự án nhà ở và nghĩa trang thương mại, mà chủ yếu là các dự án nhà ở. Nhưng trên thực tế hiện nay, nhà đầu tư tư nhân đầu tư vào đất nhà ở lớn gấp 4 lần đầu tư vào các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dịch vụ. Con số này cho thấy, nhân dân quan tâm tới kinh doanh bất động sản nhiều hơn rất nhiều so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh để thực hiện công nghiệp hóa. Đầu tư vào bất động sản nhiều sẽ tạo nên tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản. Tiền đầu tư sẽ không được luân chuyển trong xã hội mà bị nằm yên trong bất động sản. Đây chính là nguyên nhân gây sốt giá bất động sản và tạo ra “bong bóng” bất động sản. “Bong bóng” bất động sản ở Việt Nam ngày một to hơn và chưa bao giờ bị giảm. Vậy đây chính là nguyên nhân gây nên lạm phát đối với nền kinh tế.

 

 

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết thêm, Việt Nam chưa đánh thuế nhà, mà thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lại quá thấp, khác với các nước khác, mức thuế đánh vào đất phi nông nghiệp và nhà khá cao nhằm nhiều mục đích. Ví dụ, tại tất cả các nước OECD, nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế đánh vào tài sản bất động sản. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản giữa Việt Nam và các nước công nghiệp, cũng như công nghiệp hóa khác.

 

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật cần giải quyết các vấn đề cụ thể hơn nữa, ông đề xuất ban soạn thảo “cấm chia lô bán nền, chỉ sử dụng cách thức này ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho các hộ gia đình tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường”. Bởi vì chia lô bán nền khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh. Điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên.

 

Giáo sư Võ còn cho rằng, dự luật cần quy định "vốn hóa đất đai", nghĩa là có các phương thức chuyển đất đai thành vốn được tính bằng tiền. Ví như Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng làm tăng giá trị đất. Phương thức này đã được Đà Nẵng thực hiện thành công, khi thành phố phát triển hạ tầng đô thị tại các xóm nghèo của ngư dân giữa sông Hàn và bãi biển Mỹ Khê để tạo dựng trung tâm thành phố mới. Ngư dân được tái định cư tới các làng chài mới có điều kiện sống tốt hơn. Sau đó, chính quyền thu toàn bộ giá trị đất đai tăng thêm tại các khu đô thị mới và đầu tư nâng cấp hạ tầng đô thị Đà Nẵng cũ.

 

Theo kinh nghiệm đầu tư của các nước châu Âu, châu Mỹ, việc bỏ tiền ra làm hạ tầng luôn mang lại giá trị đất đai tăng thêm, bù đắp toàn bộ số tiền đã bỏ ra, đem lại lợi ích cho cả chính quyền và người dân. Tuy nhiên, hình thức thu giá trị đất đai tăng thêm tại Việt Nam gần như đang bị bỏ qua. Đây là nhược điểm lớn trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam hiện nay.

 

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, cần khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua vốn hóa, làm nguồn vốn chủ yếu để đầu tư phát triển, có như vậy, kinh tế đất nước mới tự đứng trên đôi chân của mình chứ không phải trông chờ vào vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

 

 

Cũng hiến kế huy động nguồn lực từ đất đai, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, phải thay đổi cơ chế đấu giá đất. Luật Đất đai sửa đổi cần quy định rõ đấu giá đất phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh, áp dụng trong tất cả các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, không có ngoại lệ. Hình thức bỏ phiếu đấu giá gián tiếp cần loại bỏ vì dễ bị can thiệp, thay vào đó, thực hiện đấu giá trực tiếp bằng lời nói, nghiên cứu đấu giá trực tuyến.

 

TS. Vũ Đình Ánh chia sẻ, hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói là thông lệ quốc tế. Việc nâng giá hàng chục lần giữa các cá nhân, tổ chức tham gia sẽ mang hơi thở của thị trường vào lĩnh vực bất động sản. Khi đó, "sẽ mất đi những phi vụ đi đêm, thông đồng móc ngoặc để biến tài sản của Nhà nước, của nhân dân thành của riêng với giá rẻ mạt".

 

Tuy nhiên, vấn đề còn tồn tại trong luật hiện hành là tiền đặt cọc đấu giá còn quá thấp. Khoản 5 Điều 39 Luật đấu giá tài sản năm 2016 qui định tiền đặt trước chính là tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá. Tiền đặt trước chỉ từ 5 đến 20% mức giá khởi điểm, trong khi nhiều trường hợp giá khởi điểm lại quá thấp nên người trúng đấu giá không phải cân nhắc quá nhiều khi bỏ cọc. Để hạn chế tình trạng này, TS. Vũ Đình Ánh đề nghị Luật Đất đai sửa đổi tách biệt "tiền đặt trước" với "tiền đặt cọc". Theo đó, tiền đặt trước quy định như hiện nay, còn tiền đặt cọc có thể là từ 20 đến 30% giá đất trúng đấu giá và phải nộp ngay sau khi công bố kết quả. Nếu người trúng đấu giá không nộp đủ tiền cọc thì bị loại và cuộc đấu giá sẽ tiếp tục.

 

Cuối cùng, TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh rằng, đấu giá đất phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh, được áp dụng trong tất cả các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không có ngoại lệ. Đấu giá đất phải đảm bảo quyền và lợi ích cho cả 3 bên là Nhà nước (người bán), doanh nghiệp/người dân (người mua) và thị trường/xã hội trên cơ sở tiếp tục hoàn thiện thể chế đấu giá đất, cả căn cứ pháp lý, cơ chế chính sách lẫn qui trình, thủ tục cũng như bộ máy tổ chức và nhân sự có liên quan...